Das Abwägen hat begonnen

3. "Spotlight Hotel Investment Poland": Hotellerie bleibt begehrt


	Ein Energy Drink zum Auftakt der Konferenz im InterContinental Warschau: Das Business in CEE zieht an.

Warschau (22.7.2016). Dass sich vor allem die Polen sehr intensiv mit ihrem Markt und ihren Möglichkeiten auseinandersetzen, zeigte die dritte Konferenz "Spotlight Hotel Poland" Mitte Juni in Warschau. Deswegen wägen sie aber auch Chancen und Risiken gut gegeneinander ab. Das Interesse am Land mit seinen stabilen wirtschaftlichen Eckdaten und seiner kontinuierlich steigenden Nachfrage lockt unterdessen weiter internationale Investoren wie Betreiber an. Polen bleibt damit der Motor in CEE.

Auch wenn Polen unter allen CEE-Ländern momentan das fortschrittlichste sein mag, treffen die Betreiber und Investoren häufig noch schnell auf Herausforderungen: B&B-Projekt-Managerin Malgorzata Dybas fand Lücken im Baurecht: Da war öfter die Nutzung nicht definiert. Puro als polnischer Betreiber sah sich in kleineren Städten mit einer schwierigen Finanzierung konfrontiert, "während es in weiter gediehenen Standorten eben schwierig ist, die richtige Location zu finden," beklagte Przemyslaw Wieczorek, Mitglied des Boards. Valerie Schuermans, Director Business Development der Rezidor Hotel Group, die viel Erfahrung in Emerging Markets wie Russland oder Afrika hat, riet deshalb auch in Polen zu "Geduld". "Der Preis reguliert den Markt," so Wieczorek von Puro weiter – und das ist für polnische Markt-Teilnehmer oft bitter, denn: "Ausländische Investoren zahlen oft mehr" (als nationale).

Keine Einigkeit gab es in der Diskussion, ob Neubauten oder Conversions schneller zum Ziel führen. In Warschau, so heisst es weiter, sei es kaum noch möglich, Grundstücke für Neubauten zu finden. Doch Puro riet in Polen trotz Engpass Neubauten – aus Termin- und Kostengründen. Der Return bei Conversions aber hängt immer von der Flächennutzung ab – was vor allem die Budget-Betreiber wissen. Zudem redet hier noch oft der Denkmalschutz mit. Das Argument von Schuermanns, Rezidor, dass Altbauten meist eine "Story" zu erzählen haben, konnte nicht überzeugen. Einig war man sich nur in einer Aussage: Jede Kalkulation hängt vom Kaufpreis ab. Und der ist sogar schon in Polen zum entscheidenden Faktor geworden.


Internationale Betreiber, alle auf der Suche nach Standorten, diskutieren: (v.r.) die Repräsentanten von IHG, Vienna House, Worldhotels, AccorHotels, B&B, Kempinski.

Rendite lockt Internationale

Solche Diskussionen hört man auch in gesättigten Märkten – insofern lässt sich Polen wirklich nicht mehr unter die "Emerging Markets" einreihen. Interessant bleibt das Land, weil Betreiber wie Louvre sich sicher sind, noch einen Return von 7% zu erwirtschaften. "Internationale Investoren werden kommen", sagte Saurabh Chawla, Head of Group Development der Louvre Hotels Group, deshalb voraus, auch weil dieser Return höher liege als in Westeuropa. Lukas Hochedlinger, Geschäftsführer Deutschland, Österreich und CEE von Christie & Co, fügte hinzu: "Ich würde mein Geld in Hotels anlegen – von Kroatien über Slowenien bis Polen herrscht grosse Nachfrage. Ein Yield von 6% bei Langfrist-Pachten ist gut." (sh. dazu auch vorigen Artikel / sh. Link). Diesem Optimismus hielt Hubert Manturzyk, Senior Manager bei der (deutschen) Aareal Bank, entgegen: Der Exit bei Investments in Polen bleibt schwierig. Dennoch will die Aareal Bank kräftig weiter in polnische Hotels mitinvestieren.

Ausländische Investoren jedenfalls werden nach Polen kommen, da war man sich einig, weil die wirtschaftlichen Eckdaten in diesem Land stimmen und die Nachfrage sowohl seitens der Firmenreisenden wie auch der Touristen hochgeht (über die Politik der neuen Regierung wollte sich übrigens niemand während der gesamten Konferenz äussern; an diesem Punkt herrschte immer grosses Schweigen). Insofern war man neugierig zu erfahren, wie die Banken denken. In Fortsetzung der Euro-Zloty-Diskussion vom vergangenen Jahr bei Hotel-Finanzierungen zeichnete sich dieses Mal ein leichter Trend pro Zloty ab. Wobei mLeasing (Unternehmen der mBank) ihre Kredit-Laufzeiten von der Währung abhängig macht: Zehn Jahre gibt's bei Tilgung in Zloty, fünf Jahre beim Euro – und danach wird's teurer. Am Ende konzentrierte sich die Diskussion auf den Loan-To-Value (LTV), den die Banken schon unterschiedlich ansetzen: Die Alior Bank beispielsweise ab 60% (bei guten Projekten und Ketten bis 70%), die Pekao "aus Sicherheitsgründen" lieber bei 60-65%.

Eine leise Finanzierungslust war den nüchternen Bänkern dann doch noch anzumerken: Auch sie sehen, dass die Beliebtheit der Asset-Klasse Hotel steigt und Investoren wie Betreiber in diesem Segment kritische Phasen im Immobilien-Zyklus anders berechnen und anders damit umgehen. Eines würden aber alle Bänker begrüssen: mehr Benchmarks in den einzelnen Ländern!

Kleinere Destinationen möchten auch profitieren


	Networking in den Konferenzpausen...

Um den Blick der grossen Investoren, Banken und Betreiber von den Top-Standorten in Polen abzulenken, stellten sich in einem Panel über die "rising stars" verschiedene Regionen vor. Für Nicht-Polen-Kenner allerdings war es schwierig, das tatsächliche Potential herauszufiltern, da die regionalen Vertreter nicht konsequent mit Zahlen und Fakten argumentierten.

Aus dem Trio von Lublin, Gdingen und Nysa stach letztere hervor: Die 25.000 Einwohner kleine, schlesische Stadt im Süden Polens vermarktet ihren See, ihre Natur und deren Stille, aber auch Events – wie z.B. die WM im Wasser-Skifahren 2016 oder Festivals mit Feuer und Wasser. Und der Einzugskreis von Nysa zähle rund 400.000 Menschen, warb Marek Rymarz, der stellvertretende Bürgermeister von Nysa, vor den Investoren im Saal. Und wer keinen Wassersport z.B. mag, fährt einfach 20 km weiter nach Tschechien, wo man Skilaufen kann.

Lublin hingegen setzt stark auf sein neues Kongresszentrum und Gdingen auf Geschäftsreisende – auch im Verbund mit Danzig und Zoppot, den beiden anderen Städten der Tri-City.

Das Fazit dieser 3. Konferenz "Spotlight Hotel Investment Poland": Viel hat sich nicht weiterbewegt in den letzten zwölf Monaten, zumindest nicht in Polen. Alle Markt-Teilnehmer sondieren und analysieren, und das nicht mehr nur in den ganz grossen Städten. Durch den Konferenz-Standort Warschau lag der Fokus automatisch stärker auf Polen, wobei man den übrigen, offenbar wieder im Aufschwung befindlichen CEE-Märkten durchaus mehr Raum und Zeit hätte einräumen können. Vielleicht dann bei der nächsten Konferenz. / map

DER GESAMTBLICK AUF CEE

Die aktuellen Wirtschaftsdaten der mittel- und osteuropäischen Länder zeigen die Mission der Region: Sie will überragen! Jaguar Land Rover investiert in der Slowakei 1,6 Milliarden USD, die weltweit erste Hyperloop Bahn wird Bratislava und Wien binnen 20 Minuten miteinander verbinden, Polen und die Tschechische Republik unterschreiben strategische Abkommen mit China, Deutschlands wichtigster Handelspartner sind die Visegrád-Staaten (Polen, Tschechien, Slowakei, Ungarn) und neun rumänische Städte sind unter den weltweit Top 15 mit dem schnellsten Internet.

Wenn Sie diese Tatsachen überraschen, dann ist es an der Zeit, sich mit den aktuellen Zahlen aus dem neuen "CEE Investment Report 2016: Mission to Outperform" auseinanderzusetzen, der das wirtschaftliche und das Investitionspotential der Region untersucht. Zusammengetragen wurde der Bericht von Skanska, JLL, Dentons und in Kooperation mit ABSL (siehe unten).


Eingang zur Universität in Warschau: Polen sind wissensdurstig.

2015 erreichte das Bruttoinlandsprodukt in CEE mit 3,1% einen fast doppelt so hohen Wert wie das der Eurozone (1,6%). Die langfristigen BIP-Erwartungen scheinen ebenso positiv. Sein höchster Anstieg wird in Litauen (3,6%), Polen (3,5%), Estland (3,4), Rumänien (3,3%), Slowakei (3,2%) und Ungarn (2,1%) erwartet. Hinsichtlich des operativen Geschäftsrisikos ist CEE eine der sichersten Regionen der Welt - geopolitische und soziale Risiken, wie sie in Schwellenländern omnipräsent sind, gibt es in der Region nicht. Dem Institut für Wirtschafts- und Friedensforschung (Institute for Economics and Peace, IEP) zufolge rangieren die Tschechische Republik, Slowenien, Polen, Ungarn und die Slowakei unter den weltweit 25 sichersten Ländern.

Mehr Fakten:

Die Region CEE mit ihren ca. 100 Millionen Einwohnern und äusserst starken Konjunkturdaten setzt voll auf Wachstum. Sie entwickelt sich sehr viel schneller als Westeuropa und ist einer der wirtschaftlichen Wachstumsmotoren der EU-Wirtschaft. Ausländische Direktinvestitionen bilden hier einen substantiellen Bestandteil. Die Unternehmen der Region sind sehr erfahren fortgeschrittenen Business Services, in der Operations von IT und und Back Offices, die momentan zu den gefragtesten bei ausländischen Direktinvestitionen in Europa zählen.

"Neben günstigen makro-ökonomischen Voraussetzungen sind für Investoren vor allem gut ausgebildete, fleissige und talentierte Arbeitskräfte von Bedeutung. Jedes Jahr absolvieren 1,2 Millionen Menschen in CEE eine Hochschule. Viele davon verfügen über hohe Fremdsprachenkenntnisse, welche sie täglich nutzen... Die Menschen sind die wahre Kraft dieser Region", sagt die Geschäftsführerin von Skanska Commercial Development Europe, Katarzyna Zawodna.

Investment-Fonds und Immobilien-Agenturen heben hervor, dass in CEE nach wie vor erstklassige Büros, Einkaufszentren und logistische Infrastruktur von Nöten sind. "Die MOEL verfügen über 24 Millionen Quadratmetern moderner Bürofläche. Die Erträge sind höher als in Westeuropa und die Kombination aus einer ansprechenden, risiko-angepassten Preisgestaltung und die Verfügbarkeit von institutionellen Qualitätsprodukten, welche von erfahrenen Bau-Unternehmern angeboten werden, bietet vielfältige Möglichkeiten für Investitionen", sagt Tomasz Trzólo, Geschäftsführer von JLL Poland.

"CEE wird von einer stetig wachsenden Zahl institutioneller Anleger als Europas Liebling angesehen. Meist stammen diese Investoren aus der EU einschliesslich Grossbritannien, wobei seit kurzem ebenfalls Anleger aus Nordamerika, Südafrika und Fernost diese Einschätzung teilen. Es handelt sich um eine attraktive und sichere Region mit nachhaltigen Verbesserungen in seinem Geschäftsumfeld. Dies wird insbesondere beim Gewerbe-Immobilien-Sektor deutlich, wo Investoren Projekte erschliessen können, welche profitable Erträge und langfristige Gewinne erzielen können...", sagt Paweł Dębowski, Vorsitzender Real Estate (Europe) bei Dentons.

Der "CEE Investment Report 2016: Mission to Outperform" ist eine kurze Potential-Analyse der Region als Investitionsstandort, mit Fokus auf Polen, die Tschechische Republik, Rumänien, Ungarn und die Slowakei. Der Bericht wurde von Skanska (Entwicklung und Bau), Dentons (weltweit agierende Kanzlei) und JLL (Immobilien-Services) und in Kooperation mit ABSL (Association of Business Service Leaders) in Polen erstellt. Er wurde am 29. Juni 2016 veröffentlicht und ist als kostenloser Download hier erhältlich. / red

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